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Terrains contaminés : y a-t-il une limitation temporelle pour les recours en vices cachés ?

Par : Me Christine Duchaine et Me Marie Desaunettes
Paru dans : « Le magazine Premières en Affaires » .  Avril-Mai 2013

La prescription impose un délai maximal pour faire valoir ses droits devant les tribunaux. Pourtant, les cas de recours en vices cachés invoquant une contamination historique pullulent. Est-ce à dire que ce délai ne s’applique pas en pareil cas ?

La particularité réside dans le fait que le délai de prescription commence à courir lors de la découverte du vice. Le vendeur d’un terrain contaminé peut donc être poursuivi longtemps après la vente.

Qu’est-ce que la garantie de qualité ?
Le Code civil prévoit que le vendeur est tenu de garantir que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus.
Dans ce régime de garantie, il incombe au vendeur de se porter garant du défaut, et ce, qu’il ait eu connaissance ou non de l’existence du vice. Toutefois, la garantie du vendeur innocent est limitée au prix de vente. Elle s’applique autant à l’acheteur du vendeur qu’aux acheteurs subséquents.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Le vice est visé s’il est grave, antérieur à la vente et caché. Le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent ou connu de l’acheteur, soit celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Les tribunaux reconnaissent que la contamination d’un terrain peut constituer un vice caché. Mais aborder la notion de terrain contaminé pose la question de sa définition. Cette notion étant évolutive, elle a subi des modifications drastiques au fil des années. Ce qui était acceptable hier ne l’est souvent plus aujourd’hui.
Inconnue avant 1972, la notion de contaminant s’est précisée et fait l’objet de normes et de restrictions d’usage. L’étendue de la garantie liée à une vente doit cependant être analysée en fonction des normes applicables au moment de la vente initiale et non au moment de la découverte de la contamination ou de la vente subséquente, faisant ainsi échec à plusieurs recours en vices cachés.
La preuve de l’antériorité constitue souvent un écueil à ce genre de recours. Celle de la gravité pose un autre défi lorsque le terrain a été utilisé pendant plusieurs années malgré sa contamination. Le caractère caché soulève aussi de nombreux débats : les vérifications d’usage de l’époque ont-elles été faites? Ces difficultés rendent précaire le résultat de toute poursuite.

Quels sont les recours ?
Les options qui s’offrent à l’acheteur d’un terrain contaminé sont la réduction du prix de vente et la résolution de la vente. Dans le premier cas, la réclamation est limitée en fonction du prix de vente initial, tandis que le deuxième cas requiert la restitution du prix payé et du terrain vendu. Des dommages-intérêts ne peuvent être réclamés qu’à l’encontre du vendeur qui connaissait ou est présumé connaître le vice. Ces recours sont assujettis à l’obligation de dénoncer par écrit l’existence du vice dans les six mois de sa découverte.

Peut-on limiter la garantie ?
Pour se soustraire de cette garantie, il faut déclarer à l’acheteur l’existence de la contamination, notamment en fournissant les avis de contamination, les évaluations environnementales qu’il possède et la description des activités passées.
Le vendeur peut également vendre le terrain aux risques et périls de l’acheteur. Cette exclusion ne s’applique toutefois pas aux vendeurs professionnels.

Que conclure ?
Les tares environnementales héritées des activités passées constituent un véritable problème dans toute transaction immobilière, puisqu’elles s’avèrent source de responsabilité et de restrictions importantes. Il est prudent de se prémunir en procédant à des vérifications diligentes minutieuses et en divulguant toute l’information relative à un terrain et à ses usages passés. Il convient de documenter le tout et de conserver ces informations très longtemps. Il importe surtout d’être conseillé par un juriste chevronné pour vous assurer d’être protégés adéquatement.